Das musst du über Baufinanzierung wissen

Baufinanzierung im Überblick

Bei der Baufinanzierung handelt es sich um die Anschaffung einer Immobilie mithilfe eines Kredits. Dieses Darlehen erhältst du von einer Bank oder einem Kreditvermittler.

Die Finanzierung solltest du vor dem Kauf gut durchrechnen und dich dabei nicht übernehmen. Immerhin fällt für das Eigenheim in der Regel ein sechsstelliger Betrag an, dessen Rückzahlung über einen längeren Zeitraum angesetzt ist – 20 bis 30 Jahre sind nicht unüblich. 

Mithilfe folgender drei Punkte findest du dich bei der Planung deiner Baufinanzierung Schritt für Schritt zurecht:

• Persönlichen Immobilienpreis errechnen: Abhängig von Eigenkapital und gewünschter Laufzeit kannst du vorab die Summe berechnen, die du zur Verfügung hast. Eine erste Orientierung erhältst du durch unseren “Wie viel Haus kann ich mir leisten?”-Rechner.
• Die richtige Immobilie finden: Nachdem das Budget klar ist, kannst du dich auf die Suche nach deiner Wunschimmobilie begeben.
• Den Baukredit mit einem guten Zinssatz aushandeln: Hast das gewünschte Objekt gefunden, musst du dich mit der Bank auf die genauen Zahlungsbedingungen einigen.

So berechnest du deinen möglichen Immobilienkaufpreis

Um den Preis der Immobilie zu berechnen, sind drei Punkte ausschlaggebend, die im folgenden ausführlich erläutert werden:

Eigenkapital: Kaufnebenkosten bedenken!

Das Eigenkapital ist der Anteil, den du bei Beginn der Finanzierung zur Verfügung stellen kannst. Je höher dieser Anteil in Bezug auf die Gesamtkosten der Immobilie ist, desto besser werden deine Konditionen für die Baufinanzierung ausfallen, da die Bank diese Summe nicht vorstrecken muss.

Zu den Nebenkosten werden die Maklergebühren, die Grunderwerbsteuer sowie die Notarkosten gerechnet. Im Durchschnitt solltest du mit rund 10% des Kaufpreises rechnen. Für eine Immobilie im Wert von 250.000€ werden also zusätzlich 25.000€ fällig, wodurch der Gesamtbetrag auf 275.000€ steigt.

Während die Notar- und Grundbuchkosten bundesweit mit 2% anberaumt sind, unterscheiden sich die Bundesländer bei der Grunderwerbsteuer und der Maklerkosten. Hier sind in Bayern und Sachsen die Nebenkosten im bundesweiten Durchschnitt am günstigsten und ermöglichen Nebenkosten unter 10%. Berlin und Brandenburg waren zuletzt die Spitzenreiter, vor allem bei der Maklercourtage. Hier können insgesamt bis zu 15% zum eigentlichen Kaufpreis fällig werden.

Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Und was machst du, wenn du kein oder nur ein ganz geringes Eigenkapital zur Verfügung hast, sich aber gerade die ultimative Kaufoption ergibt, beispielsweise, weil ein Haus in deiner Lieblingsstraße zum Verkauf steht?

Eine Möglichkeit, das Eigenkapital dann zu erhöhen, ist ein Privatdarlehen. Dabei leihen dir klassischerweise Familienmitglieder, Eltern oder Großeltern eine Summe, die du gegenüber der Bank ausweisen kannst. 

Ohne oder mit nur wenig Eigenkapital ist eine Finanzierung theoretisch ebenfalls möglich, allerdings wirst du bei den Zinsen, der Kreditrate oder der Laufzeit Abstriche machen müssen. Damit die Bank dem zustimmt, sind außerdem eine ausgezeichnete Lage der Immobilie und ein sehr gutes, sicheres Einkommen wichtig. Du solltest jedoch bedenken, dass es als Privatperson sehr riskant ist, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu versuchen. Denn falls die Immobilienpreise stark fallen, möchte die unbesicherte Bank eventuell größere Summen des Kredits direkt zurückhaben. Wenn du das Geld dann nicht aufbringen kannst, steht deine Immobilie auf dem Spiel. Deshalb raten wir dazu, eine Baufinanzierung immer nur mit ausreichend Eigenkapital anzugehen.

Höhe der Kreditrate berechnen

Neben dem eingebrachten Eigenkapital bildet die Höhe der Kreditrate, die du im Laufe der Zeit aufwenden kannst, einen wesentlichen Faktor für eine solide Baufinanzierung. Drei Faktoren sind hierfür maßgebend: 

Klassischerweise bietet sich für eine Orientierung der monatlichen Kreditrate die aktuelle Miete plus mögliche Sparleistungen, also Geld, welches du derzeit zusätzlich zur Seite legen kannst, an. 

Als groben Richtwert für eine gesunde Verteilung des Haushaltsnettoeinkommens gilt meist ein Drittel, der für das Wohnen aufgewendet wird. Dieser Wert speist sich aus der tatsächlichen Belastung der Mieter, wie aus den Zahlen vom Statistischen Bundesamt von 2018 hervorgeht. In diesen Zahlen sind die sogenannten “kalten” Nebenkosten oder auch Betriebskosten, also die Gebühren für Müllabfuhr und Wasser sowie die Grundsteuer bereits inbegriffen.

Genauso solltest du die Kosten für anfallende Reparaturen und Baumängel im Laufe der Zeit im Hinterkopf behalten. Denn Mängel treten auch nach der vertraglich vereinbarten Gewährleistungsfrist durch die Baufirma noch auf, für die du dann selbst aufkommen musst. Idealerweise legst du für diese Instandhaltungs- und Reparaturkosten im Jahr insgesamt 1,5% des Immobilienwerts für neuere Gebäude, 2-3% für ältere Gebäude zurück. Alternativ kannst du für die Instandhaltungskosten je nach Zustand des Gebäudes mit 1€ pro Quadratmeter und Monat rechnen.

Für den möglichen Kreditrahmen ergibt sich so folgende Rechnung: Aktuelle Miete insgesamt plus mögliche Sparleistungen minus Instandhaltungskosten der Immobilie minus Nebenkosten für die Immobilie. Vergleichbar ist der zur Verfügung stehende Betrag für die Kreditrate in der Regel daher mit der Kaltmiete.

Beispielrechnung für die Kreditrate für ein Einfamilienhaus mit 120 Quadratmeter Wohnfläche mit einem Nettoeinkommen eines Haushaltes von 4.200€ monatlich.

Laufzeit des Darlehens: Zinsbindung beachten

Wenn du weißt, welche monatlichen Fixkosten du aufbringen kannst, ohne dich zu überschulden, ergibt sich automatisch die Laufzeit des Darlehens. Dabei gilt: Je größer das mögliche Kreditvolumen, desto mehr Zeit solltest du einplanen. Je länger du dir Zeit für die Rückzahlung lässt, desto größer das mögliche Kreditvolumen. Sprich: Bei einem monatlichen Kreditrahmen von 1.000€ kannst du mit 30 Jahren ein Darlehen über 360.000€ aufnehmen, bei nur 20 Jahren sind es lediglich 240.000€.

Viele wollen spätestens zum Renteneintritt das Eigenheim abbezahlt haben, um dann mietfrei zu wohnen. Oft ist dies auch eine Voraussetzung der Bank bei der Baufinanzierung. Je nachdem, wann du für einen gleichen Kreditrahmen beginnst, bleiben unterschiedlich lange Laufzeiten. Wer mit 30 Jahren beginnt, hat noch 37 Jahre Zeit und kann entsprechend geringere Raten bezahlen, als jemand, der erst mit 40 Jahren beginnt. Dieser hat nur noch 27 Jahre Zeit und daher eine höhere monatliche Kreditrate, dafür wahrscheinlich ein größeres Eigenkapital und bessere Zinskonditionen.

Bei der Rechnung bis zum Renteneintritt solltest du nicht zu knapp kalkulieren. Lass dir hier, wenn möglich, ein bisschen Puffer, denn nicht jeder schafft es aus gesundheitlichen Gründen bis zum Renteneintritt zu arbeiten. Verdienstausfälle oder Berufsunfähigkeit können dann zu finanziellen Engpässen führen. 

Vorbereitung der Baufinanzierung: Begriffe & Checkliste

Hast du das Objekt deiner Wahl gefunden und steht der Kaufpreis und damit die notwendige Kreditsumme fest, geht es ans Eingemachte. Jetzt ist es wichtig, dich mit allen Begriffen und Kennzahlen auseinanderzusetzen, die für eine Baufinanzierung wesentlich sind.

Geringe Zinssätze sparen dir über die gesamte Kreditdauer viel Geld. Dafür ist neben dem eingebrachten Eigenkapital auch die genaue Kenntnis aller Fachbegriffe rund um die Baufinanzierung hilfreich.

Folgende Begriffe, die wir in diesem Abschnitt erkären, solltest du dafür gut kennen und wissen, was dahinter steht:

Sollzins / Effektivzins

Der Sollzins ist der Prozentsatz, der für den Kredit angewendet wird, er ist vergleichbar mit dem Nettopreis im Supermarkt ohne Mehrwertsteuer. Der Effektivzins hingegen beinhaltet mögliche weitere Kosten der Bank im Rahmen der Baufinanzierung. Er ist der Zinssatz, den du tatsächlich bezahlst, der Bruttopreis also. Für eine mögliche Differenz der beiden Werte sind Zusatzkosten für die Wertermittlung und Versicherung der Immobilie, die Berücksichtigung des Zinssatzes nach Ende der Zinsbindung und die Art der Tilgungsleistung entscheidend.

Darlehensart

Lass dir immer vom Berater erläutern, warum er ein bestimmtes Konzept für deine Finanzierung vorschlägt. Bausparverträge z.B. haben auf den ersten Blick niedrige Zinssätze oder andere Vorteile, erweisen sich aber mitunter im Laufe der Zeit als teurer als einfache Bankkredite mit festen Raten.

Die klassische Variante der Baufinanzierung ist das sogenannte Annuitätendarlehen, bei der die Raten stets gleich bleiben. Dabei nehmen die Zinsen zu Beginn den Großteil der Zahlung in Anspruch und nur ein geringer Anteil entfällt auf die Tilgung. Im Laufe der Jahre dreht sich die Verteilung dann und du musst kaum mehr Zinsen zahlen. Mit dem Annuitätenkredit lässt sich gut eine Förderung der staatlichen KfW kombinieren, um zinsgünstige Darlehen zu erhalten.

Weitere Kreditformen sind das Volltilger-Darlehen und das Forward-Darlehen. Der Volltilger-Kredit ist, wie der Name schon verrät, ein Darlehen, das innerhalb der Frist komplett zurückgezahlt wird. Entsprechend flexibel und lang kann die Laufzeit dabei sein. Das Forward-Darlehen schließt du erst ab, wenn du bereits einen Kredit hast. Es bietet für eine Anschlussfinanzierung die Option, sich günstige Zinsen für einen späteren Zeitpunkt zu sichern.

Weitere Darlehensformen neben dem bereits genannten KfW-Kredit und Privat-Darlehen sind:

Tilgung

Neben der Kreditart solltest du beim Vertrag auch auf die Tilgung achten. Darunter versteht man die tatsächliche Rückzahlung der Kreditsumme exklusive der Zinsen. Oftmals wird von einer Tilgungsrate von 2% ausgegangen, die du als Mindestrate aufbringen solltest. Besser noch sind jedoch höhere Tilgungsbeträge, da sich so die Laufzeit verkürzt und du damit bei den Zinszahlungen sparst und früher mit der Rückzahlung fertig bist. 

Zusätzlich gibt es die Möglichkeit, außerplanmäßige Zahlungen zu tätigen, um die Rückzahlung zu beschleunigen. Diese Option nennt man Sondertilgung. Möglich wird dies, wenn du erbst, einen Teil deines Depots verkaufst oder ein anderes unverhofftes Einkommen generierst. 

Kläre die Bedingungen für solche Sonderzahlungen vorab und halte diese vertraglich fest, denn es gibt verschiedene Varianten. Je nach Bank sind für die Summe absolute Beträge, meist in Höhe von 5.000 - 10.000€ jährlich möglich oder prozentuale Angaben. Hierbei erlauben die meisten Banken eine jährliche Sondertilgung von 5% des ursprünglichen Kredits ohne Aufpreis. Wer mehr auf einmal abzahlen will, muss in der Regel höhere Zinsen in Kauf nehmen. Eine Alternative zum jährlichen Rahmen ist das Festlegen eines fixen Betrags für einen bestimmten Zeitraum, beispielsweise 25% der Darlehenssumme innerhalb der Zinslaufzeit.

Zinsbindung

Hinter dem Begriff Zinsbindung verbirgt sich die Dauer des festen Zinssatzes, den du zum Start der Finanzierung bekommst. Je niedriger dieser Wert ist, desto besser ist es, ihn so lange wie möglich zu halten. Als Zeiträume kommen in der Regel 5, 10, 15 oder 20 Jahren in Frage.

Doch Vorsicht: Für längere Zinsbindungen berechnet dir die Bank immer einen kleinen Aufschlag. So kann zwischen 5 Jahren und 15 Jahren Zinsbindung durchaus ein knapper Prozentpunkt Unterschied liegen. Hier gilt es die richtige Mischung zu finden. Möchtest du lieber lange Gewissheit haben beziehungsweise ist in Zukunft mit höheren Zinsen zu rechnen, ist eine lange Zinsbindung sinnvoll. Hier solltest du den Bankmitarbeiter fragen, wann sich welche Zinssätze für welchen Zeitraum unter deinen persönlichen Umständen lohnen.

Wichtig zu wissen ist auch: Geht die Zinsbindung nicht bis zum Ende des vereinbarten Kreditrahmens – was oft der Fall ist – wird zum Ende der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung fällig. Das bedeutet, dass du den Zins mit der Bank neu verhandeln musst. Oftmals liegt der Wert dann über dem bisherigen Zins.

Bereitstellungszinsen

Mit den Bereitstellungszinsen ist der Umstand gemeint, dass du Zinsen dafür bezahlen musst, wenn du nicht die gesamte Kreditsumme auf einmal in Anspruch nimmst. Dies kann der Fall sein, wenn du selbst baust und die Finanzierung immer nur schrittweise mit dem nächsten Baufortschritt belastet wird.

Nimm dir beim Termin mit der Bank in jedem Fall die Zeit, bis der Berater dir alle ungeklärten Fragen beantwortet hat. Erst wenn du das Angebot mit allen aufgeführten Punkten verstanden hast, kannst du es wirklich mit anderen Angeboten vergleichen.

Vorbereitung: Checkliste

Zudem ist es sinnvoll, alle notwendigen Unterlagen und Zahlen herauszusuchen. So erhältst du schneller ein Angebot. Dazu zählen unter anderem:

Ebenso von Vorteil ist es, wenn du dich schon mit staatlichen Fördermaßnahmen für das Haus oder die Wohnung beschäftigt hast.

Staatliche Förderungen für die Baufinanzierung

Es gibt eine Reihe von Fördermaßnahmen durch Staat und Bundesländer, die du beim Kauf, Bauen oder Renovieren der Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen in Anspruch nehmen kannst. 

Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)

Bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau gibt es zinsgünstige Kredite für den Bau beziehungsweise die Renovierung energieeffizienter Häuser. Dabei erhältst du nicht nur niedrigere Zinsen als bei herkömmlichen Baukrediten, sondern auch eine tilgungsfreie Anlaufzeit von bis zu 5 Jahren, in der du lediglich die Kreditrate zurückzahlen musst. 

Komplettiert wird das Angebot durch einmalige Zuschüsse, die du nicht zurückzahlen musst und die sich in Auszahlungen und Tilgungszuschüsse unterteilen. Einzige Bedingung für den Erhalt der Förderungen: Du musst das Geld zur energetischen Sanierung der Immobilie nutzen, beispielsweise durch die Installation einer modernen Heizanlage.

Besonders interessant für ein energieeffizientes Bauen ist das KfW-Programm 153, KfW-Programm 124 umfasst die Förderung für den Kauf der Immobilie.

Den Antrag auf das entsprechende Programm musst du direkt bei der KfW stellen. In der Regel übernimmt das die Hausbank für dich. Sie ist auch dein Ansprechpartner, wenn du einen KfW-Kredit beantragen möchtest, da du diesen nur über die Bank erhältst. In allen Fällen wichtig: Der Antrag muss vor Beginn der Maßnahme erfolgen. 

Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA)

Eine andere staatliche Förderung, die vor allem für Käufer älterer Immobilien interessant ist, bietet das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Denn hier werden vor allem erneuerbare Energien beim Bau oder der Sanierung bezuschusst. Dazu zählen Holzpellet-Heizanlagen, thermische Solaranlagen und Wärmepumpen.

In der Regel musst du die Förderung nicht zurückzahlen. Der Umfang der Finanzspritze ist von der Leistung der Anlage abhängig. Wie bei der KfW muss der Antrag vor Start der Maßnahme erfolgen. 

Wohn-Riester

Neben den Zuschüssen und Krediten durch KfW und BAFA kannst du auch von der Riester-Förderung in Form von Wohn-Riester profitieren. Denn wenn du Anspruch darauf hast, kannst du die Einzahlungen in den Riester-Vertrag als Sonderausgaben in der Steuererklärung geltend machen und somit Geld sparen. Besonders interessant ist dies für Familien mit Kindern und Geringverdiener. 

Die Bedingungen dafür: Der Baukredit muss für die selbstgenutzte Immobilie sein und du musst jährlich 4% des Bruttoeinkommens für die Tilgung des Darlehens nutzen.

Allerdings solltest du bedenken, dass die geförderten Beträge der Riester-Rente im Rentenalter versteuert werden müssen. Da auch bei einem späteren Verkauf der Immobilie Rückzahlungsverpflichtungen aufkommen können, solltest du diese Fördermaßnahme gründlich abwägen und auch genau nachrechnen. Auch aufgrund seiner eingeschränkten Flexibilität lohnt sich Wohn-Riester selten.

Bundesländer

Auch einzelne Bundesländer und Kommunen bieten regional angepasste Wohnbau-Förderungen an. Dabei ist die Bandbreite der Angebote groß wie unterschiedlich. Von Förderprogrammen für ein umweltfreundliches Bauen über vergünstigte Kredite für einkommensschwache Haushalte und Zuschüsse beim Kauf von älteren Immobilien sowie der Erstattung der Kindergartenbeiträge bis hin zu günstigen Erbbau-Angeboten für junge Familien, die auch von Kirchen angeboten werden. Beim Letzteren erwirbst du allerdings nicht das Grundstück, auf dem das Haus steht, sondern zahlst immer einen Erbbauzins. 

Die Voraussetzungen sind genauso unterschiedlich wie die Angebote. Mal ist das Einkommen entscheidend, mal die Anzahl der Kinder oder deren Alter. Eine Übersicht der Wohnbau-Fördermaßnahmen der einzelnen Bundesländer erhältst du auf den Online-Auftritten der Bauministerien der Länder.

Angebote einholen & Zinssatz verhandeln

Um nun Angebote für deine Baufinanzierung zu bekommen, kannst du dich auf dem Weg zu deiner Hausbank machen, sofern du eine hast. In jedem Fall lohnt es sich, online selbst einen Baufinanzierungsvergleich durchführen oder dich an große Kreditvermittler wenden. Diese sind bundesweit tätig und können damit auf Angebote mehrerer Banken, Bausparkassen und Versicherungen zurückgreifen. Dein Vorteil: Du bekommst so das beste Angebot für deine persönlichen Bedürfnisse. Dr. Klein und Interhyp sind zwei etablierte Anbieter, bei denen du nach der Anfrage ein persönliches Beratungsgespräch und anschließend einen Finanzierungsvorschlag erhältst. Diesen kannst du dann mit anderen Angeboten vergleichen.

Möchtest du die Baufinanzierung dann bei deiner Hausbank durchführen, kannst du mit dem Wissen um das andere Angebot jetzt den Zinssatz neu verhandeln. Schon 0,5% können bei einem Kredit über 20 bis 30 Jahre einen großen Unterschied ausmachen, wie du mit unserem Kreditrechner sehen kannst. Es lohnt sich daher immer, das erste Angebot nachzuverhandeln.

Dabei ist auf die Bedingungen bei Sondertilgung und vorzeitiger Auflösung des Darlehens zu achten, bei der unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Natürlich kannst du auch ein Angebot des Vermittlers weiter verhandeln. Denn am Ende ist das beste Angebot das, was den besten Zinssatz in Kombination mit einer etwaigen Restschuld am Ende der Zinsbindung bietet. Ob es bei der Hausbank ist oder bei einem Vermittler, ist dabei egal.

Häufig gestellte Fragen