Das Revival der Bausparverträge

Es ist allseits bekannt, dass die Inflation nicht nur Verlierer hervorbringt, sondern auch Profiteure. Und nun scheinen auch die Bausparkassen zu diesem glücklichen Kreis zu gehören. Bausparen ist wieder en vogue. In der ersten Jahreshälfte 2023 vermeldeten die privaten Bausparkassen, Verträge mit einem Volumen von mehr als 38 Milliarden Euro abgeschlossen zu haben. 10% mehr als im ersten Halbjahr 2022. Der Boom der Bausparverträge zeichnete sich bereits letztes Jahr ab: Die Bausparkassen vermeldeten 15% mehr Neuverträge. Sagenhafte 24 Mio. Bausparverträge gab es nach Informationen des Verbands der Privaten Bausparkassen zuletzt in Deutschland. Dabei hatte man den Bausparvertrag doch eigentlich schon als unrentables Relikt der 2000er abgehakt. Was steckt dahinter?

Finanzierer wollen sich niedrige Zinsen sichern

Dass gerade so viele Menschen das Bausparen für sich entdecken, hängt vor allem mit den gestiegenen Bauzinsen zusammen. Seit die EZB als Reaktion auf die Inflation begonnen hat, den Leitzins schrittweise anzuheben, stiegen auch sie immer höher. 

Entwicklung der Bauzinsen in Deutschland bis August 2023:

Noch im April 2022 bekam man das durchschnittliche Immobiliendarlehen mit zehn Jahren Sollzinsbindung für (vergleichsweise läppische) 2% Zinsen. Inzwischen ist der durchschnittliche Bauzins auf etwas mehr als 4% geklettert, je nach Laufzeit und Höhe des Darlehens kann er noch höher liegen. Langfristig sind auch Bausparverträge nicht vor der Zinswende gefeit. Doch steigen die Zinsen beim Bausparen deutlich langsamer als bei einem Immobilienkredit am freien Markt. Wer jetzt einen Bausparvertrag abschließt, sichert sich unter Umständen Zinsen von weniger als 2% für sein späteres Darlehen. Sind Bausparverträge also tatsächlich eine sinnvolle Sache, um sich in Zeiten hoher Zinsen den Traum vom Eigenheim zu erfüllen? Und ist vielleicht gerade jetzt der richtige Zeitpunkt, einen solchen Vertrag abzuschließen? Das kommt ganz auf die eigenen Absichten an – und wie optimistisch man in die Zukunft blickt.

Wie funktioniert das Bausparen?

Die Kernidee hinter dem Bausparen ist, sich schneller und billiger den Traum vom Eigenheim zu erfüllen als mit einem herkömmlichen Baukredit – und das bei anhaltend guten Konditionen. Klappen soll das, indem das Darlehen mit einer Sparphase verknüpft wird. Schauen wir uns das Konzept genauer an.

Sparen, Darlehen erhalten, tilgen

Statt bei der Bank im Alleingang einen Kredit aufzunehmen, zahlen beim Bausparen sehr viele Bausparer in einen großen Topf ein, aus dem anschließend Darlehen vergeben werden. Frei nach dem Motto: einer für alle, alle für einen. Konkret gliedert sich das Bausparen in drei Phasen:

In der Ansparphase zahlt jeder Bausparer monatlich einen festgelegten Betrag in seinen Vertrag ein. Diese erste Phase dient dazu, Eigenkapital zu bilden, um später die gewünschte Bausparsumme zu erreichen. Also den Betrag, den man als Bausparer am Ende gern hätte, um ihn ins Eigenheim zu investieren. Den Bausparern bleiben in der Regel sieben bis zwölf Jahre, um rund 30-50% dieser Bausparsumme anzusparen. In der Zwischenzeit werden sie dafür – so jedenfalls die Theorie – sogar belohnt. Sie erhalten Zinsen auf ihr Sparguthaben. Haben die ersten Bausparer ihr Mindestguthaben zusammen und liegt genügend Geld im Topf, werden die ersten Darlehen vergeben. Es beginnt die Zuteilungsphase. Wer es sich inzwischen anders überlegt hat, kann auch auf das Darlehen verzichten und sich seine Ersparnisse wieder auszahlen lassen. Die Darlehen sind zweckgebunden, dürfen also tatsächlich nur für Finanzierungen rund um die eigene Immobilie genutzt werden. Wozu genau, ist dagegen egal. Sanierungen am Reihenhaus sind ebenso zulässig wie der Neubau einer Ferienimmobilie oder der Kauf einer Eigentumswohnung.

In der Darlehensphase wird nun die gesamte Bausparsumme ausgezahlt. Was noch nicht zuvor über Eigenkapital angespart wurde, muss jetzt über ein Darlehen getilgt werden. Es gelten die Konditionen, die schon bei Abschluss des Bausparvertrags festgelegt wurden. Wurden damals 2% Zinsen vereinbart, gelten diese auch noch nach 15 oder 20 Jahren.

Ein Bausparvertrag konserviert also die Konditionen der Gegenwart für die Zukunft. Er ist eine Absicherung vor schlechteren Zeiten. Genauer gesagt: vor Zeiten, in denen die Bauzinsen noch höher stehen könnten als aktuell. Die Frage ist: Braucht es diese Absicherung?

Vielleicht fallen die Bauzinsen in den nächsten Jahren

Glaubt man den meisten Expertinnen und Experten, könnten die Bauzinsen ihren Höhepunkt zumindest für dieses Jahr erreicht haben. Das Verbraucherportal Biallo beispielsweise befragte 14 Brancheninsider aus der Baufinanzierung nach ihren Prognosen zur Zinsentwicklung. Sinkende Bauzinsen erwartete für dieses Jahr niemand, die meisten (neun von 14) gingen von weitgehend gleichbleibenden Zinsen bis Ende 2023 aus. Die restlichen fünf Expertinnen und Experten erwarteten dagegen leicht steigende Zinsen. Viel weiter als bis Ende des Jahres oder maximal ins kommende Jahr möchte derzeit kaum jemand aus der Branche blicken. Und man kann es verstehen, ist die aktuelle Situation doch höchst unwägbar und die Chance, sich zu verschätzen, gigantisch.

EZB geht von 2,2% Inflation im Jahr 2025 aus

Zumindest die EZB wagte zuletzt dennoch einen Blick nach vorn, wenn auch nur in Sachen Inflationsrate. In einer Publikation von Juni 2023 ging sie von einer Inflationsrate von nur noch 3,0% im Jahr 2024 aus. 2025 könnte die Teuerungsrate ihrer Einschätzung nach sogar auf 2,2% fallen. Fallende Inflationsraten würden aller Voraussicht nach auch am Immobilienmarkt für Entspannung sorgen. Denn die Bauzinsen orientieren sich am Zinssatz für eine zehnjährige Bundesanleihe und damit indirekt am Leitzins. Jenen hat die EZB in den vergangenen Jahren erhöht, um gegen die steigenden Preise anzukämpfen. Ist der Optimismus der EZB berechtigt und steigen die Preise künftig langsamer, könnten die Bauzinsen in den kommenden Jahren wieder fallen. In dem Fall hätte es sich nicht gelohnt, die heute geltenden Zinsen per Bausparvertrag festschreiben zu lassen.

Doch ist das eben nur ein mögliches Szenario. Genauso können die Bauzinsen auch für die nächsten Jahre auf derzeitigem Niveau bleiben oder noch höher steigen. Unter diesen Umständen wäre es rückblickend cleverer gewesen, sich günstigere Zinsen zu sichern.

Bausparen nicht für gesamte Finanzierung gedacht

Günstige Bausparzinsen müssen noch keine günstige Gesamtfinanzierung bedeuten. Denn man darf nicht vergessen, dass ein Bausparvertrag eher für geringere Vermögen gedacht ist, je nach Höhe des Zielvermögens also weitere Darlehen von der Bank nötig sein werden. Rein theoretisch ließe sich zwar auch die 500.000€-Eigentumswohnung über einen Bausparvertrag finanzieren. Doch müssten in dem Fall in der Ansparphase binnen kürzester Zeit um die 200.000€ oder mehr zusammengespart werden. Schließlich ist die Ansparphase auf zehn bis zwölf Jahre begrenzt. Gleichzeitig gibt es in dieser Zeit noch kein Eigenheim, das bewohnt werden könnte, oder eine Ferienwohnung, die sich vermieten ließe. Die Fixkosten und die Einnahmen bleiben also über die gesamte Ansparphase hinweg dieselben. 

Sollte neben dem Bauspardarlehen also ein weiterer Kredit nötig sein, kann der vorangegangene Bausparvertrag jedoch zumindest dessen Konditionen verbessern. Er schafft schließlich Eigenkapital und dadurch müssen sich Finanzierer später weniger von der Bank leihen. In vielen Fällen bekommen sie das Darlehen dadurch zu günstigeren Zinsen.

Bausparen kann sich durchaus lohnen

Ein Bausparvertrag ist keine völlig unsinnige Sache. Mal abgesehen von der Zinssicherheit, durch die sich immerhin die Zukunft kalkulieren lässt, bringt er weitere Vorteile. Zum Beispiel ist er viel leichter zugänglich als ein normaler Immobilienkredit. Für letzteren müssen Anwärter von der Bank als kreditwürdig eingestuft werden, bekommen teilweise also nicht mal die Möglichkeit, ein Darlehen abzubezahlen. Solche Ansprüche stellt eine Bausparkasse nicht. Durch die Ansparphase wird Bausparern ermöglicht, auch mit wenig oder keinem Eigenkapital irgendwann eine Immobilie zu erwerben. Dazu gibt es staatliche Förderungen wie Wohnungsbauprämien oder die Wohn-Riester-Förderung. Auch wenn sie zusammen oft nur ein paar Hundert Euro im Jahr ausmachen, sollten Bausparer sie dennoch ausschöpfen.

Bausparen als Anlage ist ein Verlustgeschäft

Nahezu fatal wäre es dagegen, den Bausparvertrag als Anlageprodukt zu betrachten. Zwar werben Bausparkassen noch immer mit Zinsen in der Ansparphase und teilweise sogar mit Boni für Sparer, die nach Ende der Ansparphase auf ihr Darlehen verzichten. Dennoch ist so ein Bausparvertrag als Geldanlage in jedem Fall ein Verlustgeschäft. Denn: Es stimmt zwar, dass es Zinsen auf das Sparguthaben gibt. Doch können sich Bausparer davon im Jahr höchstens eine Packung Kaugummi kaufen. Die Bausparkasse Wüstenrot rechnet einem das auf ihrer Website ziemlich genau vor: Bei einer Bausparsumme von 100.000€ und einem effektiven Jahreszins von 2,6%, bietet sie einem über eine zehnjährige Ansparphase aktuell 0,01% Guthabenzinsen pro Jahr. Beim Konkurrenten Schwäbisch Hall sind die Aussichten nicht besser, auch hier liegt der berechnete Guthabenzins in der Beispielrechnung bei 0,01%. Mit ihren Sparzinsen stecken die Bausparkassen also noch in vor-inflationären Zeiten fest. Derweil Direktbanken und Broker bekanntlich schon weiter sind. Auf dem Tagesgeldkonto winken inzwischen wieder Zinsen von 3,5% und mehr.

Abschlussgebühr von bis zu 1,6%

Dazu werden die miserablen Guthabenzinsen beim Bausparen von nicht zu verachtenden Kosten begleitet. Bausparkassen verlangen einerseits gleich zu Anfang eine Abschlussgebühr in Höhe von bis zu 1,6% auf die gesamte Bausparsumme. Das ergibt bei 100.000€ Zielvermögen 1.600€, die gleich zu Anfang gezahlt werden müssen. Ganz egal, ob das Darlehen später in Anspruch genommen wird oder nicht. (Einige Anbieter bieten hier zumindest im Nachhinein die Rückzahlung an). 

Hohe Kosten bei Kündigung

Wo wir gerade bei Kosten sind: Bausparverträge sollten nicht zu leichtfertig abgeschlossen werden. Denn sie wieder loszuwerden, kann mächtig ins Geld gehen. Zwar können Bausparverträge vorzeitig gekündigt werden, doch erhebt die Bausparkasse dafür eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Sie beträgt in der Regel rund 1% der Bausparsumme und bezieht sich auf jeden Monat, den der Bausparvertrag zu früh gekündigt wird. Bei einer Bausparsumme von 100.000€ kann das also bedeuten, sagenhafte 12.000€ zu zahlen, um ein Jahr früher aus dem Vertrag zu kommen.

Die Absicht ist entscheidend

Bausparverträge erleben momentan eine neue Blütezeit. Und das nicht ganz zu Unrecht. Die Bauzinsen stehen am regulären Markt durch das neue Zinsumfeld momentan bei 4%. Und manch einer wird noch mehr zahlen müssen, um ein Darlehen bei einer herkömmlichen Geschäftsbank bewilligt zu bekommen. Mit einem Bausparvertrag sind es in vielen Fällen nur 2% oder weniger. Wer die sichere Absicht hat, in ein paar Jahren zu bauen, zu kaufen oder zu sanieren, muss mit einem Bausparvertrag also nicht schlecht beraten sein. Auch wenn niemand heute sagen kann, wo die Zinsen in zehn oder 20 Jahren stehen werden, machen Bausparverträge doch zumindest die Zukunft kalkulierbar.

Wichtig ist allein, den Bausparvertrag nicht als Spar- oder gar Kapitalanlage zu verstehen. Auch wenn das eigentliche System hinter dem Bausparen darauf abzielt, den Bausparer zu belohnen, sind die Guthabenzinsen doch viel zu gering, als dass sich hier Geld vermehren ließe. Im Gegenteil, in einem Bausparvertrag wird das eigene Ersparte lediglich an Wert verlieren. Bei 6% oder 7% Inflation tut es das zwar auch auf dem Tagesgeldkonto und anderen fest verzinsten Anlagen. Doch zumindest etwas langsamer.