Immobilien in Corona-Zeiten

Es gibt diesen einen Satz, der inzwischen zum Standardrepertoir vieler renommierter Immobilienweisen gehört und alle paar Monate so verlässlich durch die Medien hallt wie das Amen durch die Kirche: “Die Party ist vorbei!”. Oder gerne auch in verschärfter Form: “Die Party ist endgültig vorbei!”. 

Gemeint ist die Party der Immobilieninvestoren, die wegen des überhitzten Wohnungsmarktes in den deutschen Metropolen die Korken knallen lassen. Auch wenn die Preise für Wohnungen seit Jahren nur eine Richtung kennen - nämlich nach oben - wird er doch immer wieder prophezeit: Der große Preissturz. 

In Zeiten einer weltweiten Wirtschaftsflaute, in der eine Insolvenz die nächste jagt, Unternehmenschefs auf Schuldenbergen sitzen und Millionen Privatleute in die Arbeitslosigkeit rutschen, ist die Angst vor dem großen Crash kaum verwunderlich.

“Schockstarre auf dem Immobilienmarkt”, titelten die ersten Medien kurz nach Inkrafttreten der ersten Kontaktbeschränkungen, während manch ein Forscher bereits Preiseinbrüche von bis zu 30% prophezeite. Wieder andere waren sich zumindest sicher, dass es durch die Corona-Krise zu “schweren Verwerfungen” am Wohnungsmarkt kommen würde, zu Notverkäufen und einer einbrechenden Nachfrage nach Appartments. 

Überraschend, aber wahr: Das Gegenteil ist der Fall. Zumindest hierzulande halten sich Miet- und Kaufpreise stabil. Im Vergleich zum Vorjahresmonat haben die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser im April sogar um 11,6% zugelegt, wie der aktuelle Wohnpreisindex der Plattform Europace ergeben hat, über die knapp 20% aller Immobilienfinanzierungen abgewickelt werden. Den goldenen Zeiten der Immobilienbranche scheint also auch die Corona-Pandemie keinen Strich durch die Rechnung zu machen - zumindest noch nicht. Woran das liegt und ob sich ein Immobilienkauf dieser Tage überhaupt noch lohnt, klären wir in diesem Artikel. 

Corona und Immobilien: Die Preise steigen wieder - allerdings nicht überall gleich schnell.  

Eines vorweg: Dass Gutachter und Analysten auf dem Höhepunkt der Pandemie ein Ende der Immobilien-Party prognostizierten, ist nicht überraschend. 

Schließlich erleben wir dieser Tage die größte Wirtschaftsrezession seit der Weltfinanzkrise, ganz Branchen fürchten um ihre Existenz oder werden mit Milliarden-Hilfsprogrammen vor dem Untergang bewahrt. Nicht zuletzt sind es die Nachrichten aus dem Ausland, die Kaufinteressenten auch hierzulande Hoffnung schöpfen lassen: “Größter Preiseinbruch seit der Finanzkrise 2008”, titelte der Londoner Guardian erst Anfang Juni, während New Yorker Immobilienmakler “paradiesische Zeiten” für Hauskäufer voraussagten. Schlagzeilen machte Mitte Mai auch die Geschichte eines Osteuropäers, der im Herzen von Manhattan das Penthouse zum halben Preis erstanden hat. 

Nicht überall steigen die Preise wieder 

Auf solche “Corona-Rabatte” warten potentielle Käufer in Deutschland vergebens. Längst ist der Markt wieder aufgetaut, nachdem er Ende März zwischenzeitlich eingefroren war. Angebot, Nachfrage und Preis stagnierten für ein paar Tage, zogen dann aber langsam wieder an. So haben die Immobilienpreise bis Ende Mai fast überall in Deutschland wieder ihr Vorkrisen-Niveau erreicht, wie aus einer Analyse des Forschungs- und Beratungsunternehmens F+B hervorgeht. Von Beginn der Krise an hat das Unternehmen die Preisentwicklung am deutschen Wohnmarkt untersucht. Das Ergebnis: Einzig in den sieben Metropolen blieb der Aufschwung bis zum Stichtag am 15. Mai aus. Die größten Schwankungen mussten die Immobilienmärkte in Frankfurt und München verdauen: Dort zogen die Preise Anfang April deutlich an (um fast 40%), um kurz darauf wieder krachend herunterzurasseln. Inzwischen haben sie sich wieder stabilisiert, in München konnten sie sogar das Niveau von März um 4% übertreffen. In Berlin, Düsseldorf und Frankfurt dagegen konnten sich die Preise bis Mitte Mai nicht erholen. In Berlin sind die Preise um 4% gesunken, in Frankfurt sogar um 19%. 

Dass die Preiseinbrüche in den Metropolen besonder stark ausfielen, dürfte damit zusammenhängen, dass in den großen Städten die Preise zuvor einen unnormalen Anstieg hingelegt haben. Die Immobilienmärkte sind überhitzt - ähnlich wie in New York, wo die Nachfrage nach Luxus-Lufts seit ein paar Jahren durch die Decke geht. Je höher der Flug, desto höher der Absturz, dürften sich viele Investoren gedacht haben, deren Kauflaune sich offenbar erst einmal gelegt hatte. 

Auch die Hauspreise steigen munter weiter 

Ein- und Zweifamilienhäuser gab es zwischenzeitlich deutlich weniger zu kaufen, wie ebenfalls aus der Untersuchung von F+B hervorgeht. Vor allem Anfang April zeigten sich die Verkäufer verhalten, der Markt schrumpfte. Inzwischen aber haben sich auch im Haus-Segment die Preise längst erholt und steigen wieder in gewohntem Tempo. 

Weniger Angebot gab es übrigens auch auf dem Markt für Eigentumswohnungen: Als Mitte März der Lockdown kam, ging die Zahl der Inserate schlagartig zurück, stieg kurze Zeit später aber wieder an. 

Woran aber liegt es, dass die Corona-Krise den deutschen Immobilienmarkt kalt lässt? 

Preisverfall blieb schon 2008 aus

Die Nachfrage nach Wohnraum und Immobilien als Kapitalanlage übersteigt nach wie vor das Angebot, auch wenn viele potentielle Käufer ihre Suche zwischenzeitlich auf Eis gelegt hatten. Tatsächlich gibt es denkbare Szenarien, durch die der Preisaufschwung anhalten könnte: Wenn durch die Corona-Beschränkungen in diesem Jahr weniger Häuser und Wohnungen fertiggestellt werden als geplant, verknappt sich das Angebot. Möglicherweise wird es durch die Krise zu einer verstärkten Zuwanderung aus Ländern führt, die weniger gut durch die Krise kommen als die Bundesrepublik. Immobilien würden bei Anlegern seit jeher als “sicherer Hafen” gelten, meinen die Analysten der Deutschen Bank. Sobald die Aktienmärkte den Bach heruntergehen, würden mehr Anleger auf Immobilien-Investments ausweichen, so die Hypothese der Researcher. 

All das wirkt weniger überraschend, wirft man einen Blick in die Vergangenheit: Schon in der Finanzkrise 2008 erwarteten Experten einen historischen Preisverfall, die Krise werde den Wohnungsmarkt mit voller Wucht treffen und zu Preisverfällen um bis zu 50% führen. Tatsächlich konnte die Weltwirtschaftskrise dem deutschen Wohnmarkt kaum etwas anhaben, während im Rest der Welt reihenweise die Immobilienblasen platzten.

Der Grund: Der deutsche Wohnungsmarkt ist vergleichsweise robust. Auch wenn die Preise in manch einem Berliner Szeneviertel exorbitant steigen mögen, ist der Preisanstieg auf Gesamtdeutschland gerechnet doch immer noch moderat bzw. “dynamisch”. Hinzu kommt, dass Banken und Kreditgeber hierzulande genau hinsehen, bevor sie Darlehen verteilen. Hinzu kommt eine ausgeglichene Mischung an Käufern: Kleinvermieter teilen sich den Markt mit Genossenschaften und Groß-Investoren, mit staatlichen Gesellschaften und russischen Oligarchen. 

Wider vieler Erwartungen ist es durch die Corona-Pandemie bislang weder zu einer Angebotsschwemme wegen fehlender Nachfrage gekommen, noch sind übermäßig viele Vermieter ins Straucheln geraten, weil ihnen die Einkünfte weggebrochen sind. 

“Immobilienbesitzer müssen sich keine Sorgen machen”, hat das Institut der Deutschen Wirtschaft eine seiner neuesten Publikationen zur Preisentwicklung am Wohnungsmarkt genannt. Und tatsächlich sprechen die Zahlen der jüngsten Immobilienreports und Analysen für sich. Doch gibt es dabei etwas zu beachten: 

Wohnpreis-Indizes von Immobilien-Portalen, Banken und Immobilienverbänden geben die Durchschnittspreise für ein gesamtes Land oder eine gesamte Region wieder, sprich: für Tausende oder gar Millionen von Immobilien. Steigen die Immobilienpreise laut Statistik also um 4% pro Jahr, dann kann es selbstverständlich trotzdem sein, dass die Eigentumswohnung am Stadtrand nach fünf Jahren nicht mehr halb so viel wert ist wie zuvor. Anderherum kann sich die Altbauwohnung in der Münchener Innenstadt natürlich auch exorbitant verteuern - und nach zehn Jahren das Doppelte wert sein. 

Weniger Büro-Mieten in den Metropolen 

Auf die gesamte Bundesrepublik gerechnet, hat der deutsche Immobilienmarkt die Corona-Krise - zumindest bisher - also glimpflich überstanden. Überraschenderweise gilt das weitestgehend auch für den Gewerbemarkt: Die Preise für Büroimmobilien zumindest seien nach wie vor stabil, bilanzieren die Immobilienmakler von Engel und Völkers. Vor allem in den großen deutschen Städten sind Büros allerdings nicht mehr annähernd so begehrt wie vor der Krise. Was nicht überraschend ist, arbeiten doch Millionen Deutsche seit März vom heimischen Schreibtisch aus. Auf die Mietpreise hat sich das allerdings noch nicht ausgewirkt. Engel und Völkers erklärt es sich so: “Viele der jetzigen Mietverträge wurden bereits vor der Corona-Krise ausgehandelt”. 

Stärker betroffen sind dagegen Ladenmieten: Beinah jeder fünfte Geschäftsinhaber kündigte wegen der Corona-Krise Zahlungsschwierigkeiten an, wie eine BMF-Umfrage ergeben hat. Ob sich das langfristig auf die Miet- und Kaufpreise ausschlagen wird? Bislang zumindest halten sich Angebot, Nachfrage und Preis stabil, wie aktuelle Daten von Immobilienscout24 zeigen. Doch auch hier gilt: Der Einzelfall ist entscheidend. 

Ziehen jetzt alle aufs Land? 

Und noch ein denkbares Szenario ist bislang ausgeblieben: Die Stadtflucht. Durch die Verlagerung ins Home-Office würden künftig mehr Leute aufs Land ziehen, spekulierten einige Branchenkenner. Und tatsächlich schossen die Suchanfragen nach Häusern auf dem Land kurzzeitig in die Höhe. Bedeutend hätten sich die Wünsche der Suchenden aber nicht verändert, bilanziert auch hier ImmoScout. Eine aktuelle Umfrage des Portals hat ergeben, dass “nur” ein Drittel der Suchenden derzeit andere Ansprüche an ihr Zuhause stellt als vor der Krise. Ob die Zahl wächst, weil sich Arbeitnehmer wie Unternehmen an die Remote-Arbeit gewöhnen, wird sich wohl noch zeigen. 

Wie sich die Preise und Zinsen entwickeln, ist ungewiss

Bislang ist weder abzusehen, dass die Preise exorbitant steigen, noch dass sie in naher Zukunft sinken werden. Wie sich die Preise entwickeln werden, sollte die kollektive Flaute der Weltwirtschaft noch länger anhalten, kann in diesem Moment niemand voraussagen. 

Auch ist nicht auszuschließen, dass die Zinsen für Immobilienkredite hierzulande künftig steigen werden: Denn weil Deutschland sich gerade über beide Ohren verschuldet (man denke an das 1,3 Mrd. Euro Konjunkturprogramm), wird das Land für seine Verschuldung - man glaubt es kaum - vielleicht sogar wieder Zinsen zahlen müssen. Aktuell liegen die Zinsen auf deutsche Staatsanleihen im Minusbereich, sprich: Wer der Bundesrepublik Geld leiht, zahlt Strafzinsen. Mit der Geldschwemme, die aktuell über das Land hereinbricht, könnten die Zinsen auf Staatsanleihen bald wieder in den Plusbereich rutschen. Das wiederum könnte die Bauzinsen steigen lassen und auf die Immobiliennachfrage drücken. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen würden in einem solchen Szenario womöglich tatsächlich sinken. 

Eines kann man jedoch nicht häufig genug sagen: Wie sich die Situation an den Wirtschafts-, Finanz- und Immobilienmärkten künftig entwickeln wird, kann heute niemand mit Sicherheit vorhersehen. Auch wenn es heute unwahrscheinlich und die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden sicher scheint: Vielleicht kommt er tatsächlich noch, der große Knall, der große Immobilien-Crash. 

Im Moment allerdings würde man die Lage am deutschen Immobilienmarkt wohl eher als “langweilig” bezeichnen. Und das ist vielleicht ganz gut so - auch wenn der Markt an mancher Stelle ohne Zweifel eine kleine Abkühlung hätte vertragen können. 

Also: Sollten Privatanleger jetzt in Beton investieren? 

Corona hin oder her: Die Risiken und Chancen, die mit dem Immobilienkauf einhergehen, sind nach wie vor dieselben wie vor der Krise. Ob es sich für dich lohnt, dein Erspartes in eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu stecken, hängt von einer Vielzahl an Faktoren ab, die teilweise schlichtweg nicht vorhersehbar sind. 

Das Ganze wird dadurch nicht zu einem Nullsummengeschäft. Geht es dir nur um die Rendite, kannst du als Mieter allerdings auch ein sehr viel besseres Geschäft machen als ein Immobilienbesitzer. Zum Beispiel, wenn du dein Erspartes nicht in die Rückzahlung deines Immobilien-Darlehens, in Kreditzinsen und eine neue Fassade steckst, sondern stattdessen in einen ETF, der jährlich 6% Rendite vor Steuern macht, während die Wohnung gerade mal 2% an Wert zulegt. Auch das ist nur ein Beispiel, wie es laufen könnte. 

Pauschal kann man also gar nicht beantworten, was sich nun mehr lohnt: Mieten oder Kaufen. Der Einzelfall ist entscheidend. 

Steigen die Immobilienpreise jedes Jahr zumindest um ein paar Prozent, wird sich das natürlich immer noch mehr rentieren, als wenn das Ersparte auf dem Tagesgeldkonto versauert. Als Altersabsicherung eignet sich ein Immobilien-Investment allerdings nicht. Denn hier trägst du - ähnlich wie bei einer Einzelaktie - ein enorm hohes Klumpenrisiko. Investierst du dein Geld stattdessen über mehrere Jahre in einen Fonds auf einen Index, der 1.000 oder mehr Unternehmen abbildet, verringert sich das Risiko entsprechend. 

Was für und was gegen den Kauf von Immobilien spricht, haben wir außerdem schon einmal in diesem Video für dich zusammengefasst. Mehr zum Thema findest du auch in unserem Artikel zum Thema "Investieren in Immobilien".

So viel zum deutschen Immobilienmarkt. Aber wie ergeht es eigentlich denen, die ihr Erspartes in Immobilienaktien gesteckt haben? Tatsächlich kommen REITS & Co. bislang weniger glimpflich durch die Krise. Was es damit genau auf sich hat und warum es sich trotzdem lohnen kann, in Immobilien-Aktien-ETFs  zu investieren, klären wir in unserem nächsten Newsletter.