Anteilsschein statt Eigenheim: Lohnen sich REITS?

Ein Immobilienkauf kann sich lohnen, aber auch genauso gut nach hinten losgehen. Glücklicherweise gibt es noch eine andere Möglichkeit, in “Betongold” zu investieren: Über sogenannte REITS.

Während Corona die Aktienmärkte kräftig durchgerüttelt hat, konnte die Pandemie den Immobilienpreisen - vor allem in den Metropolen - wenig bis gar nichts anhaben: Inzwischen haben sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise vielerorts ihren Vorkrisen-Stand wieder eingeholt - und teilweise sogar deutlich übertroffen.

Ganz anders dagegen steht es um die Immobilien-Aktien. Die Kurse der REITS, also börsengehandelten Immobilien-Anlagen, sind durch die Pandemie noch stärker abgeschmiert als die meisten Aktienmärkte - und konnten sich bis heute nicht erholen. Aber woran liegt das? Und kann sich ein Investment in ein breit gestreutes Immobilien-Aktien Portfolio dennoch lohnen?

Es müssen nicht gleich die eigenen 4 Wände sein

Tatsächlich kann es sich wirtschaftlich lohnen, in Immobilien zu investieren und auf steigende Miet- und Kaufpreise zu wetten. Das Risiko, dass sich die vier Wände als Niete erweisen, ist aufgrund des “Klumpenrisikos” allerdings immens - und etwa vergleichbar mit dem Wetten auf Einzelaktien. Mit dem entscheidenden Unterschied, dass sich die meisten Privatinvestoren erst einmal einen Haufen Geld leihen müssen, um tatsächlich zum Immobilienbesitzer zu werden. Welche Chancen und Risiken es beim Immobilienkauf gibt und warum ein Investment in das vermeintliche “Betongold” schnell in die Hose gehen kann, haben wir schon einmal in diesem Blogartikel für dich aufgeschrieben.

Der Haus- oder Wohnungskauf ist nicht die einzige Möglichkeit, um auf dem Immobilienmarkt zu investieren. Neben offenen und geschlossenen Immobilienfonds gibt es sogenannte REITS, also “Real Estate Investment Trusts”.

Was sind REITS?

Bei REITS handelt es sich kurz gesagt um börsennotierte Unternehmen, die selbst Immobilien kaufen und vermieten bzw. verpachten, sie erschließen, verwalten oder bewirtschaften - und damit Gewinne erzielen. Zu den REITS zählen auch solche Firmen, die sich an Immobilienunternehmen beteiligen oder Immobilienprojekte mitfinanzieren.

Um als REIT zu gelten, muss ein Unternehmen allerdings einige Auflagen erfüllen, die sich von Land zu Land unterscheiden können.

Steuern sind deutlich niedriger

In Deutschland beispielsweise gilt die Regel, dass REITS nicht in Wohnimmobilien investieren dürfen - sondern ausschließlich in gewerbliche Objekte, in Büros, Lagerflächen, Ferienhäuser oder Krankenhäuser zum Beispiel. Auch sind REITS verpflichtet, mindestens 90% ihrer Erträge an die Aktionäre auszuschütten - die Dividendenausschüttung ist damit in der Regel höher als bei einem reinen Aktieninvestment und beträgt um die 4-5% pro Jahr, in besonders starken Zeiten auch mal bis zu 10%. Zum Vergleich: Eine Apple-Aktie schüttete im Jahr 2019 laut Schätzungen der Plattform Factset eine Dividendenrendite in Höhe von 1,34% aus.

Eine solch hohe Dividendenausschüttung macht es möglich, dass die Gewinne von REITs als Betriebsausgaben gezählt werden können. Der angenehme Nebeneffekt für die Aktiengesellschaften: Die Körperschafts- und Gewerbesteuer entfallen.

Nur drei deutsche REITS

Die REITS haben ihren Ursprung in den USA, wo sie in den 1960er Jahren zum ersten Mal gehandelt wurden. Seit 2007 sind sie zum Beispiel auch in Deutschland zugelassen - doch das Geschäft mit den Immobilien-Aktien steckt hierzulande nach wie vor in den Kinderschuhen. Das liegt vor allem an der Beschränkung, dass nicht in Wohnimmobilien investiert werden darf - womit große Immobiliengesellschaften wie Vonovia oder Akelius von vornherein ausgeschlossen sind. Gerade einmal drei Gesellschaften teilen sich den deutschen REITS-Markt: Sie heißen Fair Value REIT AG, Alstria Office REIT AG und Hamborner REIT AG.

Die Kurse der drei Aktiengesellschaften sind über die vergangenen Wochen unterschiedlich stark abgestürzt. Eines haben sie doch gemeinsam: Sie schaffen es nicht, sich wieder zu berappeln. Zumindest sind alle REIT-Aktien von ihrem Vorkrisen-Niveau weit entfernt.

Warum die REITS-Kurse im Keller bleiben

Wie aber kommt es, dass gleichzeitig die großen Immobilienfirmen längst wieder Land gewonnen und teilweise sogar zu absoluten Verkaufsschlagern geworden sind, während die Immobilien-Aktien (auch die internationalen) im Keller kriechen?

Ein Grund könnte sein, dass der Fokus von REITS hauptsächlich auf gewerblichen Objekten liegt. Dessen Eigentümer beziehungsweise Mieter, kleine oder mittelständige Firmen und Selbstständige, leiden am meisten unter der Krise, stunden ihre Kredite oder kündigen gar das Mietverhältnis. Nicht umsonst rechnete man noch vor Wochen damit, dass vor allem die Miet- und Kaufpreise für Gewerbe-Immobilien stark nachgeben würden. Die Furcht vor einem Preisverfall könnte viele Anleger vor einer Investition in REITS abgeschreckt haben.

REITS als Beimischung

Anders als bei einem Weltindex bzw. einem Fonds, der in einen großen Index mit mehreren hundert Unternehmen investiert, können die Wertschwankungen von REITS also immens sein. Diese fehlende Diversifikation muss aber nicht sein: Wer international in einen ETF auf einen weltweiten Immobilien-Index investiert, streut sein Risiko breiter - und ist weder von einer einzelnen Region noch von einer einzelnen Branche abhängig.

Beispiele für internationale REIT-Indizes:

Auch im MSCI World stecken Immobilien

Und wo wir gerade beim MSCI World sind: Wer sich diesen einmal genauer ansieht, wird feststellen, dass auch hier schon automatisch in Immobilien-Aktien investiert wird.

Genauer gesagt: Etwa 100 Immobilienunternehmen sind auch im MSCI World gelistet, darunter zum Beispiel die deutsche Gesellschaft Vonovia, aber auch internationale REIT-Unternehmen wie die AMERICAN TOWER REIT CORP oder die US-amerikanische Grundstücks-Investmentgesellschaft EQUITY RESIDENTIAL REIT. Zusammen machen die Immobilienfirmen bzw. REIT-Unternehmen maximal 3% des Gesamtwerts aus.

Möchtest du den Immobilien-Anteil in deinem Portfolio erhöhen, hast du natürlich die Möglichkeiten einer Beimischung. So könntest du beispielsweise 5% deines Vermögens in einen ETF auf einen Immobilienindex wie beispielsweise den europäischen FTSE Epra (European Public Real Estate) oder den internationalen MSCI World Real Estate Index investieren und dein Geld so breit in Immobilien streuen.

Ein Direktinvestment in eine Immobilienfirma wie Deutsche Wohnen oder Vonovia kann sich lohnen (wie dieser Tage deutlich wird). Allerdings ist das keineswegs die Regel. Letztendlich investierst du dabei in ein einzelnes Unternehmen mit all seinen unternehmensspezifischen Risiken (Stichwort Wirecard). Die Schwankungen können also genauso stark ausfallen wie bei der Wette auf Einzelaktien.