Österreich: Mieterparadies oder -hölle?

Mit ihrem Wiener Modell möchte sie für eine gerechtere Gesellschaft sorgen und erachtet bezahlbares Wohnen in der Stadt als Recht für alle, nicht als Privileg. „Das Wiener Modell – Für eine gerechtere Gesellschaft“. So lautet zumindest der Slogan, der auf einer Website der Stadt zu lesen ist. Doch was steckt eigentlich dahinter? Was kann sich die deutsche Wohnungspolitik davon abschauen? Und was ist das Wiener Modell überhaupt?

Wohnungs-Wunder Wien

Das Leben in Großstädten mag ohnehin stressig sein, aber insbesondere bei Betrachtung der steigenden Mieten und des knappen Wohnraums dürfte bei vielen der Puls auch höher schlagen. Eine europäische Metropole wird hierbei aber oft als Positivbeispiel für die Schaffung und Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum hervorgehoben: die Stadt Wien.

Schon nach dem Ersten Weltkrieg wurde von der Stadt eine Strategie zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum entworfen, um der damals katastrophalen Wohnsituation Abhilfe zu schaffen. Diese über 100 Jahre währende Tradition wird von vielen als Paradebeispiel für sozialen Wohnungsbau gelobt, von anderen aber kritisiert. Das Wiener Modell des sozialen Wohnungsbaus basiert auf drei Pfeilern: dem Gemeindebau, geförderten Wohnungen und der Sanierung von Gebäuden.

Gemeindebau

Im Rahmen des Gemeindebaus tritt die Stadt Wien selbst als Bauherrin auf und errichtet erschwingliche Wohnungen für ihre Bürgerinnen und Bürger. Ebenso verwaltet und vermietet sie rund 220.000 kommunale Wohnungen, in denen etwa 500.000 Menschen ihr Zuhause finden. Durch unbefristete Mietverträge, keine Kaution und wegfallende Maklergebühren bietet die Stadt Wien mit dem Gemeindebau eine kostengünstige Wohnform.

Geförderte Wohnungen

Hierbei gibt es verschiedene Förderpläne, welche die Errichtung von Neubauten und die Sanierung von Altbestand unterstützen, aber auch eine Wohnbeihilfe und Eigenmittelersatzdarlehen für Personen mit geringem Einkommen bieten. Die Anzahl der geförderten Wohnungen beläuft sich hier auf etwa 200.000, sodass insgesamt ca. die Hälfte der Wiener Bevölkerung in einer kommunalen oder geförderten Wohnung lebt.

Renovierte Gebäude

Die „sanfte Stadterneuerung“, wie es malerisch im Wiener Modell genannt wird, sorgt nicht nur für ein Gefühl von Baustellenromantik, sondern auch für die Modernisierung von Gebäuden und Wohnungen. Ziel ist es, die Wohnqualität insgesamt zu verbessern. Hierzu zählen Maßnahmen wie der Einbau von Aufzügen, Balkonen und Terrassen, das zur Verfügung stellen von Fahrrad- oder Kinderwagenabstellräumen oder begrünte Innenhöfe. Auch durch Berücksichtigung von energetischen Aspekten wie Dämmung und Nutzung moderner Heiz- oder Kühlvorrichtungen sollen ökonomische Vorteile durch geringere Heiz- und Energiekosten für die Mieter mit ökologischen Umweltverbesserungen vereint werden.

Der Begriff „Blocksanierung“ klingt zwar weniger pittoresk, beschreibt aber ein ebenso wichtiges Instrument, bei dem es um die Aufwertung ganzer Häuserblöcke und Stadtgebiete geht. Die ganzen koordinierten Sanierungsvorhaben erfreuen auch die lokale Bauwirtschaft und sichern zahlreiche Arbeitsplätze.

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Bezahlbarer Wohnraum in der City

Diese drei Pfeiler des sozialen Wohnungsbaus bilden das Fundament erschwinglicher Mietpreise. Doch wie genau schafft Wien es, dass die Mieten so niedrig bleiben und nicht in eine schwindelerregende Höhe schießen? Entscheidend könnte hierbei die grundlegende Intention der gemeinnützigen Bauträger sein, allen Menschen Wohnraum zu geben – und nicht Profit auf Kosten der Mieter erzielen zu wollen (ohne hiermit pauschal allen Vermietern in anderen Städten rein profitgetriebene Beweggründe unterstellen zu wollen).

Durch Subventionen und günstige Darlehen werden die Kosten für die gemeinnützigen Bauträger entsprechend gesenkt. Diese Baukosten und Instandhaltungskosten müssen natürlich durch Mieteinnahmen kompensiert werden, aber eben ohne zusätzliche exorbitante Gewinnerzielungsabsicht wie bei profitorientierten Wohnungsbaukonzernen oder Privatinvestoren. Das österreichische Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz sieht eine Gewinnbeschränkung vor, um die Profitgier zu begrenzen.

Nicht begrenzt ist hingegen die räumliche Verbreitung des sozialen Wohnungsbaus: Um der Entstehung von Problemvierteln vorzubeugen, wird der Gemeindebau über die ganze Stadt verteilt und lässt sich allen Stadtbezirken vorfinden. Außerdem gibt es einheitliche Vergabekriterien, die regeln, wer eine geförderte oder eine Gemeindebau-Wohnung mieten kann. Ein Kriterium ist dabei eine Einkommensgrenze, die bewusst relativ hoch liegt. Dadurch soll nicht nur die untere Einkommensklasse angesprochen werden, sondern auch die Mittelschicht.

Durch die soziale Durchmischung und Verteilung der Sozialbauten auf alle Bezirke der Stadt soll die Bildung von sozialen Brennpunkten vermieden werden. Damit soll auch die Gentrifizierung im Zaum gehalten werden – alle sollen neben- und miteinander leben, unabhängig von ihren Einkommen. Soziales Wohnen nicht als Stigma, sondern als Recht für alle.

Bröckelt die Fassade des Wiener Modells?

Bis hierhin klingt das Wiener Modell nach einem Wundermittel gegen Wohnungsnot und Wuchermieten. Doch wo Licht ist, wirft der Wohnungsbau auch Schatten. Hohe Zuzahlungen zur Miete, Sanierungsstau und ein komplexes Mietrecht sorgen für reichlich Kritik am Wiener Modell. Beginnen die Fassaden der sozialen Wohnungsbauten also zu bröckeln?

Aufgeschobene Sanierungen

Bröckelnde Fassaden ließen sich am besten im Rahmen der sanften Stadterneuerung sanieren. Dies ist auch bei zahlreichen Gebäuden notwendig, stammen sie noch aus den Anfängen des Gemeindebaus in der Nachkriegszeit. Auch die ab 2030 geltenden EU-weiten strengen Regeln für Energiewerte bei Altbauten erhöhen den Sanierungs- und Investitionsdruck, ebenso wie eine in den letzten Jahren wieder wachsende Bevölkerungszahl. Gestiegene Preise für Baumaterialien dürften Investitionen in Sanierungsmaßnahmen auch nicht gerade attraktiver machen, denn auch wenn es nicht unbedingt um Profit geht, muss das Ganze dennoch finanziert werden. Womöglich wird die Stadterneuerung doch zu sanft angegangen.

Finanzierung

Apropos Finanzierung – das Geld für die Unterstützung des sozialen Wohnungsbaus wird auch nicht einfach in Schubkarren auf die Baustellen geliefert, sondern zu einem Teil über Steuerabgaben finanziert. 1% des Einkommens wird als Steuer für die Finanzierung des Wiener Modells abgezogen, hälftig getragen von Arbeitgeber und Arbeitnehmer. Die Einnahmen aus diesem Wohnbauförderbeitrag belaufen sich jährlich auf ca. 250 Mio. Euro. Bei jährlichen Ausgaben von etwa 400 Mio. Euro für den Wohnungsbau ergibt sich hier ein Defizit, das durch Budgetmittel des Gemeinderats ausgeglichen werden muss.

Monetäre Anreize, um große Investitionen zu tätigen, dürfte es in diesem System wenige geben. Im Sinne der Marktwirtschaft erhoffen sich Investoren in der Regel eine Rendite finanzieller Art. Der Gewinn im Wiener Modell besteht allerdings eher darin, allen Menschen bezahlbaren Wohnraum zu bieten. Dennoch sollte ein finanziell nachhaltiges Wirtschaften gewährleistet sein, auch ohne große Margen muss die langfristige Finanzierung des Systems auf einem soliden Fundament gebaut sein. Auch ohne monetäre Profitaussichten müssen neue Wohnungen gebaut und alte modernisiert werden. Ohne einen stetigen Geldzufluss und eine nachhaltige Finanzierung droht das Modell zusammenzustürzen.

Hohe Zuzahlungen

Auf den ersten Blick scheinen die Mieten in Wien günstiger zu sein als in deutschen Großstädten. Allerdings müssen Mieter in Wien wesentlich höhere Zusatzzahlung zur Miete leisten: Denn während in Deutschland zwischen auf die Mieter umlegbaren und nicht umlegbaren Betriebskosten unterschieden wird, gibt es diese Differenzierung im Wiener Mietrecht nicht. Somit können auch Verwaltungs- oder Hausmeisterkosten auf die Mieter umgelegt werden, wodurch sich die Gesamtmiete erhöht. Auch für Instandhaltungskosten müssen oftmals die Mieter aufkommen.

Aber nicht nur die Betriebskostenabrechnung dürfe einigen Wiener Mietern Kopfschmerzen bereiten, sondern auch das komplexe Mietrecht. Der Wohnungsmarkt ist fragmentiert, da es neben den Gemeindewohnungen und geförderten Mietwohnungen auch noch regulierte und nicht‐regulierte private Mietwohnungen gibt. Zu jedem Segment gelten unterschiedliche Gesetze, was das gesamte System und den Mietmarkt komplex und anfällig für Streitereien macht.

Wiener Modell als Blaupause für Deutschland?

Gestritten wird aber nicht nur in Wien, sondern auch in Deutschland: explodierende Mietpreise, Mangel an bezahlbarem Wohnraum, Privatisierung von Wohnungen – kann sich Deutschland etwas vom Wiener Modell abschauen?

Keine Privatisierung

Ein wesentlicher Faktor für die vergleichsweise niedrigen (Kalt-)Mieten in Wien dürfte die Vermietung durch die gemeinwohlorientierte Kommune und gemeinnützigen Wohnbauträgern sein. Nicht der Profit der Vermieter steht im Vordergrund, sondern dass jeder eine bezahlbare Wohnung hat. In Deutschland hingegen wurden in den letzten Jahren eifrig Baugrund und Wohnungen privatisiert. Um das Wiener Modell zu imitieren, müssten also wieder zahlreiche Wohnungen in staatliches Eigentum übergehen.

Allerdings muss der Rückkauf zu jedem Preis auch nicht zwangsläufig gewinnbringend für das Gemeinwohl sein, sondern eher für die Verkäufer. Hierbei sollte also – wenn überhaupt – mit Bedacht und Geduld vorgegangen werden. Wien hat eben den entscheidenden Vorteil, die kommunalen Wohnungen nie privatisiert zu haben. Eine einfache Kopie des Wiener Modells erscheint vor diesem Hintergrund schwierig, womöglich auch nicht erstrebenswert.

Bodenvorratspolitik

Ein weiterer bedeutsamer Aspekt des Wiener Modells ist seine aktive Bodenvorratspolitik. Die Stadt Wien, genauer gesagt ihr „wohnfonds_wien“, nennt zahlreiche Flächen sein Eigen, auf denen neuen Wohnungen entstehen können. Diese hohe Reserve an Bauland und ein langfristig ausgerichteter vorausschauender Planungshorizont spielen eine entscheidende Rolle, wenn es darum geht, ausreichend Baugrund preiswert zur Verfügung stellen zu können. Zusätzlich werden auch weiterhin neue Baugrundstücke angekauft und entwickelt, beispielsweise auch landwirtschaftliche Flächen und Industriebrachen.

Bauland ist begrenzt, die Bevölkerung und der Bedarf an Wohnraum wachsen – nach dem klassischen Gesetz von Angebot und Nachfrage sollte dies zu steigenden Preisen von Bauland führen. Die Aussicht auf steigende Preise weckt die Begierde von privaten Investoren und Spekulanten, was den Markt zusätzlich anheizt. Im Sinne eines gemeinwohlorientierten Wohnungsbaus ist es hier vorteilhafter, Bauland schon seit Langem „auf Lager“ zu halten, anstatt es erst bei Bedarf teuer einkaufen zu müssen. Aber auch hier gilt: Die Privatisierung kann nicht schlagartig rückgängig gemacht werden. Insbesondere Bauland, das vor der Bebauung noch entwickelt werden muss, benötigt lange Vorlaufzeiten. Gerade hier zahlt sich deshalb ein langfristiges, nicht profitgetriebenes Denken und Handeln aus – ein Aspekt, von dem sich die deutsche Wohnungsbaupolitik vom Wiener Modell inspirieren lassen könnte.

Wohnungsgemeinnützigkeit

Die Gemeinnützigkeit der Wohnungen ist ein zentraler Baustein im Wiener Modell. Statt Profitmaximierung plädiert das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz für bezahlbaren Wohnraum für alle. Zumindest dieser Aspekt der Wohnungsgemeinnützigkeit findet nun auch wieder in Deutschland Beachtung: Im Juni 2024 hat das deutsche Bundeskabinett den Entwurf zum Jahressteuergesetz 2024 beschlossen, in dem nun auch die „Förderung wohngemeinnütziger Zwecke“ zu finden ist. So sollen soziale Unternehmen, gemeinnützige Stiftungen und Vereine zukünftig für den Bau bezahlbarer Wohnungen steuerliche Begünstigungen und Förderungen erhalten. Diese Wohnungen sollen dann zu Mieten unterhalb der marktüblichen Miete an Menschen mit geringerem Einkommen vermietet werden.

Durch das Wiederaufleben der Wohnungsgemeinnützigkeit gelingt vielleicht auch in Deutschland der Aufbau einer weiteren Säule des sozialen Wohnungsbaus. Zumindest beim Sanierungsstau und komplizierten Mietrecht kann Deutschland ohnehin bereits mit dem Wiener Modell mithalten. Positive Aspekte des Wiener Modells, wie der Verzicht auf Privatisierung und eine vorausschauende Bodenvorratspolitik, klingen zwar erstrebenswert, aber in der Realität lässt sich das Modell nicht einfach abpausen. Letztendlich sind Modelle meist nur so gut wie ihre Umsetzung – egal ob in Wien oder woanders.

So wenig wie man das Wiener Modell pauschal lobpreisen sollte, darf man indes auch nicht alle privaten oder gewerbliche Vermieter verteufeln. Beide Systeme haben ihre Schwächen und Stärken. Nicht alle Vermieter außerhalb des sozialen Wohnungsbaus sind profithungrige Immobilienhaie mit kapitalistischen Absichten. Es gibt auch nette, kulante und rücksichtsvolle Vermieter mit guten Absichten für ihre Mieter. Auch wenn viel Licht und Schatten herrscht, sollte nicht alles nur schwarz oder weiß gemalt werden.