Immobilienaktien und REITs einfach erklärt

Eine Immobilie kaufen oder in Immobilien-Aktien investieren?

Mieten oder kaufen, das ist ein viel diskutiertes Thema, zu dem wir dir in diesem Artikel keine abschließende Antwort geben möchten. Denn hier gibt es kein richtig oder falsch, sondern es ist eine Lifestyle-Entscheidung. Wenn du dich jedoch bereits entschieden hast, auch als Investor am Immobilienmarkt teilhaben zu wollen, stellt sich die Frage, in welcher Form ein solches Investment am besten ist. 

Es gibt viele Gründe, die dafür sprechen, ein Grundstück oder ein Haus zu kaufen. Doch eines ist eine solche Investition sicherlich nicht: Diversifiziert. Auch im Immobilienmarkt gilt wie bei anderen Assetklassen, dass das Rendite-Risiko-Verhältnis durch Diversifizierung signifikant verbessert werden kann. Auch hier kann in drei Hinsichten diversifiziert werden:

Um ein solches Immobilienportfolio aufzubauen, benötigst du keine Milliarden, die es dir ermöglichen, überall auf der Welt zahlreiche Häuser zu kaufen. Durch eine Investition in Immobilien-Aktiengesellschaften kannst du mit jedem beliebigen Betrag am gesamten Immobilienportfolio der jeweiligen Firmen teilhaben. Die Frage mieten oder kaufen stellt sich somit gar nicht. Denn mieten und kaufen ist hier möglich.

Während eine Immobilien-AG eine gewöhnliche Aktiengesellschaft wie jede andere ist, gibt es hier noch einmal eine besonders regulierte Form dieser Aktiengesellschaften, sogenannte REITs. 

Was ist ein Real Estate Investment Trust (REIT)?

Ein REIT ist eine Sonderform einer Immobilien-Aktiengesellschaft. Während eine Aktiengesellschaft, die auf Immobilien spezialisiert ist, wie zum Beispiel in Deutschland die Vonovia AG, Wirtschaften kann wie jede andere Aktiengesellschaft, sind REITs eng reguliert. Ein REIT muss sich vor allem auf das Immobiliengeschäft fokussieren und muss seine Gewinne größtenteils an die Aktionäre ausschütten. Es ist ein bisschen, als wenn du selbst in eine Immobilie investieren würdest: Dein Portfolio bestünde größtenteils aus dieser Immobilie und die Mieteinnahmen gehen dir direkt zugute. Allerdings hättest du hier ein großes Klumpenrisiko, denn du bist auf Gedeih und Verderb an diese eine Immobilie in dieser einen Lage gebunden. Bei einem REIT hingegen ist die Investition auf viele Immobilien verteilt mit dem gleichen Vorteil, dass die Einnahmen dir größtenteils direkt zugutekommen. 

REITs gibt es weltweit und sie haben im Wesentlichen ähnliche Merkmale: Sie sind meistens börsennotierte Gesellschaften, müssen zu einem großen Teil in Immobilien investieren und wie gesagt einen großen Teil ihrer Gewinne an die Aktionäre ausschütten. Trotzdem sind sie in jedem Land anders reguliert, sodass hier jeweils unterschiedliche Spielregeln gelten.

REITs in Deutschland

In was darf investiert werden?

REITs dürfen Immobilien halten, verwalten und veräußern. Dabei müssen sich REITs in Deutschland jedoch vor allem auf Gewerbeimmobilien beschränken. Wohnimmobilien, die im Jahr 2006 schon bestanden, dürfen nicht mit ins Portfolio aufgenommen werden. In Immobilien, die erst danach gebaut wurden, darf investiert werden. 

Der Schwerpunkt der Tätigkeit muss auf dem passiven Investieren in Immobilien liegen. REITs dürfen also nicht mit Immobilien handeln und diese in kurzen Zeiträumen kaufen und verkaufen. Maximal die Hälfte des Immobilienbestandes darf alle fünf Jahre durch Verkäufe und Käufe ausgetauscht werden. Maximal das gesamte Portfolio darf innerhalb von zehn Jahren umgeschlagen werden. 

75% des Vermögens eines REITs müssen in unbewegliches Vermögen, also in Grundstücke und Immobilien investiert sein. Auch muss 75% des Umsatzes aus der Bewirtschaftung dieses unbeweglichen Vermögens stammen. Das bedeutet, zu einem gewissen Grad dürfen REITs auch in andere Anlageklassen investieren und sich zum Beispiel an Immobilienfirmen beteiligen.

Mindestens 45% des Kapitals eines REITs muss Eigenkapital sein. Das bedeutet, dass ein REIT zu maximal 55% verschuldet sein darf. 

Wer darf in einen REIT investieren?

In Deutschland müssen REITs börsennotiert sein. Das heißt, jeder kann Anteile von einem REIT an der Börse kaufen. Hier gibt es eine Obergrenze: Als Kleinanleger wird man vermutlich nicht in absehbarer Zeit in die Situation kommen, dass zu viele Anteile an einem REIT erworben werden. Jedoch gibt es für die Aktionärsstruktur dieser Gesellschaften strenge Regeln: Mindestens 15% der Aktien müssen im Streubesitz liegen, also in den Händen von kleineren Anlegern, die nicht mehr als 3% des Aktienbestandes besitzen. Von den restlichen 85% der Aktien dürfen wiederum nicht mehr als zehn Prozent in einer Hand liegen.

Es ist also nicht möglich, dass ein Konzern, ein Fonds oder eine Privatperson so viele Anteile an einem REIT besitzt, dass die Unternehmensgeschäfte maßgeblich mitbestimmt werden können. Das soll Interessenkonflikte zwischen Mutterkonzern und dem REIT vermeiden.

Ausschüttung von 90% der Gewinne

Mindestens 90% des Gewinns müssen REITs an ihre Gesellschafter ausschütten. Als Gewinn wird der handelsrechtliche Jahresüberschuss herangezogen. Das bedeutet, dass Personalkosten, Abschreibungen, Steuern und andere Ausgaben hier bereits abgezogen sind.

Steuerlich bessergestellt

REITs werden in Deutschland gegenüber anderen Unternehmen steuerlich privilegiert. Unternehmen müssen auf ihre Gewinne 15% Körperschaftssteuer und je nach Kommune weitere etwa 15% Gewerbesteuer zahlen. Das geschieht unabhängig davon, ob die Gewinne durch das Unternehmen einbehalten oder an die Gesellschafter ausgeschüttet werden. Bei REITs fallen diese beiden Steuern weg. Es bleibt also deutlich mehr Gewinn übrig, der dann zu mindestens 90% an die Aktionäre ausgeschüttet wird. Hier wiederum fällt dann aber eine Steuer an: Die Aktionäre müssen auf die Dividenden wie üblich Kapitalertragssteuer abführen.

Damit ein REIT diese steuerlichen Privilegien erhält, müssen die obigen Bedingungen, wie beispielsweise die Mindestausschüttung erfüllt sein. Ein REIT kann also auch von obigen Bedingungen abweichen und verliert dann die besondere steuerliche Behandlung.

REITs in anderen Ländern

Als eine eher spezialisierte Anlageklasse haben sich REITs weltweit zu einem Erfolgsmodell entwickelt. Immer mehr Länder bieten REITs nach ihren eigenen Regulierungen an. Gehandelt können diese natürlich an den meisten Börsenplätzen weltweit. 

In den USA bestehen REITs bereits seit dem Jahr 1960. So ist es kaum verwunderlich, dass dort auch die weltweit meisten REITs gelistet sind. Auch in den USA müssen REITs mindestens 90% ihres Gewinnes an die Aktionäre ausschütten. Allerdings müssen diese nicht zwingend börsennotiert sein, sodass es hier einen großen außerbörslichen REIT-Markt gibt.

Nach den USA sind Australien und Frankreich der weltweit zweit- und drittgrößte REIT-Markt. Während es in Deutschland bislang kaum REITs gibt, nämlich ganze fünf Stück, sieht der Markt zum Beispiel in Frankreich ganz anders aus. Dort gibt es kaum mehr klassische Immobiliengesellschaften. Die meisten Gesellschaften haben sich für den SIIC (Société d'investissements immobiliers cotée) Status, den französischen REIT Status entschieden. 

Welche Arten von REITs gibt es?

REITs dürfen in sämtliches unbewegliches Vermögen investieren. Das umfasst Grundstücke, Gebäude und sogar Schiffe. Natürlich investiert ein REIT nicht einfach kreuz und quer in alles, was nicht beweglich ist, sondern meistens haben sie eine bestimmte Spezialisierung. So vermietet und betreibt beispielsweise der amerikanische REIT American Tower Sendemasten unter anderem für Handynetze. Omega Healthcare wiederum investiert in Seniorenwohnungen, Altersheime, Krankenhäuser und Pflegeeinrichtungen, die an Dritte vermietet werden. Wer wiederum gerne Miteigentümer eines Weinbergs sein möchte, kann sich im Bereich der Agrar-REITs umsehen und findet sicherlich ein Unternehmen, das Flächen zum Weinbau oder andere landwirtschaftliche Flächen vermietet. 

All die oben genannten REITs haben gemeinsam, dass sie in echte Sachwerte investieren. Generell können REITs in zwei Kategorien eingeteilt werden:

Vorteile und Nachteile von REITs

REITs sind eine deutlich enger regulierte Unternehmensform als sonstige Aktiengesellschaften. Dies hat ihnen ihren weltweiten Durchbruch beschert. Dennoch haben diese nicht nur Vorteile und sprechen vor allem eine bestimmte Zielgruppe an: Investorinnen und Investoren, die breit diversifiziert in eine bestimmte Art von Immobilien investieren möchten und weniger in ein Geschäftsmodell mit seinem unternehmerischen Risiko. 

Eine Investition in ein REIT oder eine Immobilien-Aktiengesellschaft hat zweifelsohne den Vorteil, dass man sich nicht um die Immobilie, die Instandhaltung und eventuell die Mieter kümmern muss. Der Geschäftsführer einer Aktiengesellschaft ruft sozusagen nicht bei dir an, wenn der Abfluss verstopft ist.

Gegenüber einer Immobilien-Aktiengesellschaft

Gegenüber dem Kauf einer Immobilie

Welche REITs gibt es in Deutschland?

Gegenüber anderen Ländern ist der deutsche REIT Markt eher unbedeutend. Neben zahlreichen großen Immobilienkonzernen von Weltrang gibt es in Deutschland lediglich fünf REITs:

Mit einer Marktkapitalisierung von ca. fünf Milliarden Euro im Jahr 2021 haben diese zusammen gerade mal ein Siebtel der Marktkapitalisierung der ebenfalls deutschen Immobilienaktiengesellschaft Vonovia SE. 

Bedeutet das, ein Investment in REITs lohnt sich von Deutschland aus eher nicht? Nein, denn Aktien von REITs können natürlich weltweit gehandelt werden. So kann man aus einem breiten Spektrum verschiedener weltweiter REITs wählen, die über die gängigsten Broker erworben werden können. Bloß der deutsche Immobilienmarkt lässt sich durch REITs nicht wirklich repräsentativ abbilden.

Investieren in Immobilienaktien-ETFs

Auch bei einer Investition in Immobilien lohnt es sich, breit zu diversifizieren. Ein breit gestreuter ETF, der in Hunderte von weltweit verteilten Immobilienaktien investiert, optimiert das Verhältnis zwischen Risiko und Rendite, wie wir es auch beim MSCI World oder vergleichbaren ETFs kennen. Durch einen ETF auf einen Immobilienindex lässt sich der weltweite Immobilienmarkt mit nur einem Wertpapier abbilden.

Folgende Indizes bilden beispielsweise den weltweiten Immobilienmarkt ab:

Beide Indizes gehören zu der “FTSE EPRA Nareit Global Real Estate”-Familie, einer Indexfamilie von FTSE Russell. Unter diesem Dach werden gleich eine Reihe von Immobilien-Indizies angeboten, die jeweils unterschiedliche Regionen abbilden. Die oben genannten bilden die gesamte Welt (Global-Index) und die Industrieländer der Welt (Developed-Index) ab. Der Global-Index enthält 502 Titel und ist somit breiter diversifiziert als der Developed-Index, der 351 Titel enthält. 

Schauen wir uns einmal die Top 10 Positionen der beiden Indizes an:

Wie in der obigen Tabelle auffällt, bestehen diese Indizes nicht nur aus REITs, auch wenn der Name dies andeutet. Die Abkürzungen EPRA NAREIT in den Indexnamen sind die Namen zweier Interessensvertretungen. Die EPRA (European Public Real Estate Association) ist ein Verband, der börsennotierte Immobilienunternehmen in Europa vertritt. Und NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts) ist ein US-amerikanischer Verband, der REITs vertritt. Beide Organisationen haben in Zusammenarbeit mit dem Indexanbieter FTSE Russell die oben genannte Indexfamilie entwickelt. Da REITs vor allem in den USA stark verbreitet sind und in anderen Ländern wie Deutschland nicht, ergibt es Sinn, den weltweiten Immobilienmarkt nicht ausschließlich durch REITs abzubilden.

Unter den Top zehn Titeln beider Indizes ist die deutsche Vonovia SE übrigens das einzige Unternehmen, das nicht in den USA beheimatet ist. 52,98% der Marktkapitalisierung, die der Global Index abbildet und 57,41%, die der Developed-Index abbildet, entfällt hier Unternehmen aus den USA. Dieses hohe US-Gewicht könnte durch eine Beimischung eines weiteren Index aus der Familie verkleinert werden:

Dieser enthält die gleichen Firmen wie der Global-Index, aber ohne die US-Firmen. Die Spitze der größten Aktiengesellschaften wird hier auf den ersten beiden Plätzen gleich von zwei deutschen Immobilienkonzernen angeführt, nämlich der Vonovia und der Deutsche Wohnen.

Auch in Deutschland gibt es einen Immobilienindex, sogar einen reinen REIT-Index. Dieser ist jedoch aufgrund der geringen Diversifizierung nicht zu empfehlen, denn er enthält nur die Fünf in Deutschland ansässigen REITs:

Lohnt sich ein Investment in einen REIT?

Dividenden von REITs

Da REITs verpflichtet sind, einen großen Teil ihrer Gewinne direkt an die Anleger auszuschütten, bieten diese eine höhere Ausschüttungsrendite als andere Aktien. Hinzu kommt, dass die Gewinne von REITs auf Unternehmensebene nicht versteuert werden müssen, was den Gewinn um etwa ein Drittel höher ausfallen lässt.

Vergleichen wir die Ausschüttungsrenditen von ausgewählten ETFs miteinander:

Es fällt also auf, dass die Ausschüttungsrendite des ETFs auf den Developed-Index der FTSE EPRA NAREIT-Familie etwas mehr als eineinhalb mal so hoch ist als auf den ETF auf den MSCI World. Noch größer können die Unterschiede sein, wenn man einzelne REITs betrachtet. Hier liegen die Ausschüttungsrenditen teilweise bei knapp 10%. 

Dividendenrendite ist nicht Gesamtrendite

Die Rendite einer Aktie wird nicht nur durch die Dividenden- oder Ausschüttungsrendite bestimmt, sondern auch durch den Aktienkurs. Es ist also nicht sinnvoll, eine Investition nur nach der Höhe ihrer Dividenden auszuwählen. Dazu sollte zumindest ein kurzer Blick auch auf die Gesamtrendite geworfen werden. Um hier einen vernünftigen Vergleich zu ziehen, betrachten wir die jeweiligen Indizes zu den obigen ETFs und zwar die Total Return Varianten. In diesen sind die Dividenden jeweils enthalten:

Hier fällt eine durchaus attraktive Rendite bei dem Developed-Index auf, die ein wenig höher ist als die des MSCI World. Ein Blick auf die Volatilität verrät uns aber auch, zu welchem Preis: nämlich mit einem durchaus höheren Risiko. 

Wann lohnt sich ein Investment in REITs

Eine Investition in REITs oder Immobilienaktien ist sinnvoll, wenn du in deinem Portfolio einen stärkeren Fokus auf die Entwicklung des Immobilienmarktes legen möchtest. In einem weltweit gestreuten ETF-Portfolio sind Immobilienaktien zwar durchaus schon vertreten, aber falls du diese gerne etwas höher gewichten möchtest, bietet es sich an, einen weltweite Immobilien-ETF hinzu zu mischen. 

Darüber hinaus ist die hohe Ausschüttungsquote interessant, wenn du bei deiner Investition Wert auf einen Cashflow legst. Wenn du beispielsweise von deinem angesparten Vermögen leben möchtest, sind regelmäßige Ausschüttungen eine gute Alternative zu regelmäßigen Teilverkäufen. 

Die hohe Ausschüttungsquote sollte aber nicht mit einer hohen Gesamtrendite verwechselt werden. Es fühlt sich nach einer hohen Rendite an, wenn regelmäßig Geldbeträge auf das Konto überwiesen werden. Doch der Aktienkurs und das zugehörige Risiko sind ebenfalls Teil der Gesamtrendite und sollten nicht außer acht gelassen werden.

Häufig gestellte Fragen